Приемка квартиры в новостройке: как не пропустить дефекты

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Получение ключей от новостройки лучше воспринимать не как формальность, а как полноценную проверку объекта. Даже в новых домах встречаются строительные дефекты, нарушения отделки, проблемы с вентиляцией, электрикой, окнами и инженерными системами. некачественный ремонт

Юристы и технические специалисты помогают дольщику провести осмотр, зафиксировать недостатки, подготовить дефектный акт и выстроить дальнейшие требования к застройщику. Такая поддержка особенно полезна, если представитель застройщика торопит с подписанием акта. помощь при некачественном ремонте

Что взять с собой на приемку квартиры

Осмотр должен быть системным: квартира проверяется по помещениям, конструкциям и инженерным узлам. Заранее подготовленные инструменты помогают не упустить дефекты, которые потом сложно доказать.

• Осмотрите: блокнот и карандаш – понадобятся для заметок и расчетов, а также для проверки качества работы вентиляции;
• Осмотрите: фотокамера (подойдет и камера на смартфоне) – поможет зафиксировать все недочеты, чтобы заблаговременно собрать доказательства;
• Осмотрите: фонарик (опять же подойдет фонарь вашего смартфона) – необходим для исследования затемненных участков помещений;
• Осмотрите: строительный уровень – с помощью него вы будете проверять ровность стен;
• Осмотрите: вертикальный отвес – он поможет убедиться в том, что стены находятся вертикально по отношению к полу и потолку;
• Осмотрите: рулетка – поможет измерить длину каждой стены и вычислить точную площадь помещений;
• Осмотрите: бюджетный электроприбор – необходим для проверки розеток, также можно взять с собой вольтметр, чтобы установить точное напряжение в сети.

Каждый обнаруженный дефект нужно сфотографировать, описать в заметках и перенести в лист осмотра. Чем точнее формулировки, тем сложнее застройщику спорить с обязанностью устранить недостатки.

Как принимать квартиру без отделки

Квартиры без отделки часто принимают слишком быстро, хотя именно в них хорошо видны базовые строительные нарушения. Проверять нужно геометрию помещений, качество стяжки, стены, проемы, коммуникации и соответствие проекту.

В первую очередь проверьте следующие элементы:

• нужно зафиксировать явные неровности, щели и трещины, смещение строительных блоков;
• Осмотрите: общая площадь должна быть не меньше заявленной в ДДУ;
• стены необходимо располагаться перпендикулярно по отношению к потолку и полу, углы между ними обязательно необходимо составлять 90 градусов;
• Осмотрите: планировка квартиры должна соответствовать плану, расхождения без предварительного согласования и подписания соответствующего договора недопустимы;
• оконные конструкции, замки и двери не необходимо иметь каких-либо дефектов;
• провода необходимо быть изолированы, коммуникации необходимо быть подведены согласно плану.

Коммуникации должны быть надежно закреплены, счетчики — опломбированы, а показания — зафиксированы на фото. Если из-за дефектов квартира не может использоваться, это важно отразить в акте.

В помещениях не должно быть сырости, следов протечек, плесени и устойчивого запаха влаги. Вентиляцию можно предварительно проверить листом бумаги, но спорные случаи лучше оценивать с экспертом.

Как проверять квартиру с отделкой от застройщика

При квартире с отделкой ориентируйтесь на договор, приложение с перечнем работ и проектные документы. Застройщик обязан передать не идеальный ремонт, а результат, соответствующий согласованным условиям и обязательным требованиям.

Обычно в чек-лист включают:

• Осмотрите: фактическую площадь – измерить и сравнить ее с заявленной;
• Осмотрите: отделку пола, потолка и стен;
• Осмотрите: качество оконных и дверных блоков;
• Осмотрите: окна, межкомнатные перегородки и двери, если они предусмотрены;
• Осмотрите: электропроводку, розетки, выключатели и светильники;
• Осмотрите: коммуникации, систему отопления и вентиляции;
• Осмотрите: сантехнику, радиаторы и другие приборы.

Если в договоре указаны дополнительные работы — подключение кабеля, интернета, установка оборудования или сантехники, — их наличие и качество также нужно проверить до подписания акта.

Подробный чек-лист приемки квартиры

Не подписывайте акт без замечаний, пока существенные дефекты не зафиксированы. Чек-лист помогает пройти квартиру последовательно и не оставить важные нарушения только на словах.

Площадь и планировка

Обратите внимание: лучше всего, если приемка квартиры будет проводиться днем, при достаточном естественном освещении – так у вас больше шансов обнаружить все недочеты. Учтите это при выборе времени для осмотра.

Измерьте помещения и сравните фактическую площадь с данными договора и плана. Для сложной конфигурации разбейте комнату на простые фигуры и сложите результаты. Существенные расхождения нужно указать в акте.

Входная дверь и проем

Проверьте размер проема, состояние стяжки у входа, работу замков и геометрию полотна. Дверь не должна самопроизвольно открываться или закрываться, скрипеть либо цеплять коробку.

Пол и стяжка

Стяжка должна быть ровной, без крошения, пустот, трещин и перепадов сверх допустимых значений. В квартире с отделкой дополнительно оценивают укладку покрытия, стыки и плинтусы.

Потолок и межплитные стыки

Потолок проверяют на высоту, следы протечек, трещины и качество заделки стыков. Если планируется натяжной потолок, это не отменяет обязанности застройщика передать безопасную конструкцию.

Стены, углы и вертикаль

Стены проверяют по вертикали, плоскости, углам и качеству штукатурки. Даже небольшой перепад может увеличить расходы на последующую отделку, поэтому отклонения лучше фиксировать сразу.

Внимание! По СНиП 3.03.01-87 максимально допустимые отклонения по вертикали составляют ≤ 20 мм для бетонных и ≤10 мм для кирпичных стен.

Оконные блоки и стеклопакеты

Окна должны открываться и закрываться без усилий, иметь целый профиль, герметичные стеклопакеты и исправную фурнитуру. Монтажная пена и примыкания не должны оставаться незащищенными.

Электрика и точки подключения

Никогда не проверяйте розетки в новой квартире при помощи смартфона. Из-за неполадок в электросети телефон может закоротить. Используйте только дешевые электроприборы и, по возможности, вольтметр.

ЮЦ {company}

Проверьте розетки, выключатели, выводы под светильники и соответствие электрики договору. Для проверки используйте безопасный недорогой прибор, а не личный смартфон или дорогую технику.

Водоснабжение и канализация

Коммуникации осматривают на протечки, надежность крепления, доступность кранов, состояние стояков и корректность установки счетчиков. Любая влага у труб — повод для записи в дефектный акт.

Отопление и радиаторы

Радиаторы и трубы должны быть закреплены ровно и надежно, без повреждений, течи и следов коррозии. Если предусмотрены терморегуляторы, они должны быть установлены и работоспособны.

Вентиляционные каналы

Неработающая или слабая вентиляция влияет на безопасность и микроклимат квартиры. Замечание нужно внести в акт, а при необходимости подтвердить проблему инструментальной проверкой.

Следы насекомых и санитарное состояние

Следы насекомых, личинок, гнезд или обработки также фиксируются при приемке. При подтверждении проблемы можно требовать санитарной обработки и устранения причин появления вредителей.

Как правильно оформить замечания

Замечания заносят в дефектный акт, лист осмотра или ведомость недостатков. Документ подписывается сторонами; если представитель застройщика уклоняется, важно зафиксировать отказ и сохранить доказательства передачи замечаний.

Не стоит подписывать акт под обещание исправить все позже. После подписания документа без замечаний застройщик может спорить с объемом дефектов, а дольщику придется тратить больше сил на доказывание.

В некоторых случаях застройщик может вместо компенсации предложить дополнительные площади. Например, кладовку на цокольном этаже. Вы вправе принять предложение или отказаться от него и продолжить требовать компенсации.

Проверка подъезда и общедомового имущества

Подъезд, подвал, чердак и технические помещения относятся к общему имуществу, поэтому дольщики вправе заявлять замечания по их состоянию. Претензия может быть индивидуальной или коллективной.

В местах общего пользования часто выявляют трещины, протечки, проблемы с лифтами, дверями и отделкой. Такие дефекты также подлежат фиксации и устранению застройщиком в установленном порядке.

Самостоятельная приемка или сопровождение эксперта

Самостоятельная приемка возможна, но без опыта легко пропустить скрытые или технически значимые дефекты. Ошибки на этом этапе нередко приводят к расходам на ремонт, экспертизу и последующие споры.

{company} сопровождает приемку квартир: специалист осматривает помещения, фиксирует нарушения, помогает составить дефектный акт и защищает дольщика от давления при подписании документов.