Мой муж-предприниматель арендовал навес у жилого дома. Потом с разрешения собственника построил вместо навеса небольшой магазин. Земля под магазином находится в аренде у другого лица. Есть ли возможность оформить здание магазина в собственность?

Согласно п. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ возведение объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных п. 17 названной статьи.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.
Такое разрешение выдается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления на основании заявления застройщика, к которому прилагается пакет документов, перечисленных в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок.
Пунктом 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ определено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
Эти права реализуются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.
Если строение, сооружение или иное недвижимое имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо возведено без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, то оно является самовольной постройкой (ст. 222 Гражданского кодекса РФ).
Из ситуации, описанной в вопросе, следует, что магазин является самовольной постройкой, так как его строительство было осуществлено без разрешительной документации компетентных органов.
В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ может быть признано судом, а в отдельных случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где возведена постройка.
Таким образом, обязательным условием легализации самовольной постройки является наличие у лица, обратившегося в суд с требованием о признании права собственности, определенного права на земельный участок, на котором находится постройка.
Данный вывод подтверждается материалами арбитражной практики.
Так, ФАС ДВО в Постановлении от 08.07.2008 N Ф03-А51/08-1/1598 признал законным отказ в регистрации права собственности предпринимателя на самовольно возведенное здание магазина, поскольку данный объект недвижимости расположен на земельном участке, не принадлежащем предпринимателю на праве собственности или на ином праве, указанном в п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
ВАС РФ в Определении от 23.07.2008 N 9522/08 не нашел оснований для пересмотра данного Постановления в порядке надзора.
Аналогичные выводы содержатся в постановлениях ФАС ВВО от 17.01.2008 N А17-4069/1-2007; ФАС СЗО от 18.04.2008 N А13-5338/2007, от 26.11.2008 N А13-10309/2007; ФАС ВСО от 03.05.2007 N А33-7057/05-Ф02-2345/07, ФАС ДВО от 15.04.2008 N Ф03-А73/08-1/816, от 15.01.2009 N Ф03-6158/2008; ФАС ЦО от 05.02.2009 N А09-772/2008-18; ФАС ЗСО от 16.03.2009 N Ф04-1509/2009(2299-А46-45) и др.
В пункте 2 ст. 222 ГК РФ и ст. 28 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2008) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" закреплено, что до принятия судебного решения о признании права собственности на самовольную постройку самостоятельный объект гражданских прав в виде недвижимого имущества не существует, право на него не может быть зарегистрировано.
Основанием для возникновения права собственности на такую постройку является судебное решение.
Вместе с тем, поскольку земельный участок, на котором возведен магазин, не принадлежит предпринимателю на праве собственности либо на праве постоянного (бессрочного) пользования, не находится в его пожизненном наследуемом владении, основания, предусмотренные п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ для признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку, отсутствуют.
Следовательно, здание магазина не может быть оформлено в собственность предпринимателя.
На основании п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ и ст. 62 Земельного кодекса РФ законный владелец земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, вправе требовать сноса этой постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Д. Прокопьева,
юрисконсульт ЗАО "Таможенный брокер",
г. Магнитогорск

21 мая 2009 г.

"эж-ЮРИСТ", N 21, май 2009 г.


Copyright 2010 Гражданское право в вопросах и ответах. All rights reserved. При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!
Консультации юристов:
Если вы не нашли ответ на свой вопрос на страницах сайта, у вас есть возможность задать его юристам бесплатно.

Вопросы гражданского права:
Юридические лица, ИП:
Акционерные общества (АО) :
Некоммерческие организации:
Так же вам будет интересна следующая информация:

а также читайте об этом:


Также можете почитать о:
Гражданское право в вопросах и ответах.
                                                                    Главная                  о проекте...                связь               добавить сайт в закладки >>
Объекты гражданских прав
Страница >> 1 >> 2 >>