Компания в 2008 году приобрела квартиру, которая поставлена на учет в качестве объекта основного средства непроизводственного назначения. Производится начисление амортизации в бухгалтерском учете.
В июне 2009 года планируется реализовать указанное основное средство генеральному директору по договору купли-продажи.
Кем должна быть одобрена сделка?
Какими документами должна сопровождаться данная купля-продажа?
Как определяется продажная цена при реализации квартиры генеральному директору Компании?
Будет ли продажная стоимость отличаться в налоговом учете от продажной стоимости в бухгалтерском учете?
Бухгалтерские записи на счетах бухгалтерского учета?

Одобрение сделки

Правовое положение общества с ограниченной ответственностью, права и обязанности его участников, правовые отношения, возникающие при осуществлении деятельности общества, в том числе организацию управления обществом и контроль за его деятельностью, регламентирует Федеральный закон от 08.02.1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон N 14-ФЗ), дополняющий и раскрывающий положения ГК РФ.
Согласно п. 1 статьи 45 Закона N 14-ФЗ, сделки, в совершении которых имеется заинтересованность лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, не могут совершаться обществом без согласия общего собрания участников общества. Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, братья, сестры и (или) их аффилированные лица являются стороной сделки или выступают в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом.
Решение о совершении обществом сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается общим собранием участников общества большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в ее совершении (п. 3. ст. 45 Закона N 14-ФЗ).
Согласно пп. 15 пункта 14.4 Устава ООО "Х", к исключительной компетенции общего собрания участников Общества относятся, в том числе и "решение о совершении сделок, в которых имеется заинтересованность члена Совета директоров, генерального директора а также лиц, указанных в статье 45 Закона N 14-ФЗ".
Обращаем Ваше внимание, что согласно статье 33 Закона N 14-ФЗ, вопросы, отнесенные к исключительной компетенции общего собрания участников общества, не могут быть переданы им на решение совета директоров (наблюдательного совета) общества, а также на решение исполнительных органов общества.
Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением требований, предусмотренных настоящей статьей, может быть признана недействительной по иску Общества или его участника (п. 5. ст. 45 Закона N 14-ФЗ)

Вывод:
Согласно требованиям законодательства и Уставу Общества совершение сделки, в совершении которой имеется заинтересованность генерального директора, требуется согласие общего собрания участников общества.

Определение цены реализации

В качестве основополагающего принципа гражданского законодательства ГК РФ закрепляет свободу договора. Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Данное положение, в частности, применимо и к ценам, которые устанавливают стороны сделок. Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; лишь в прямо предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Налоговое законодательство не ограничивает право контрагентов по своему усмотрению формировать цену сделки. Однако в рамках налогово-правового регулирования законодатель предусмотрел возможности контроля и последующей корректировки цены товаров (работ, услуг) для целей налогообложения.
В соответствии с п. 1 ст. 40 НК РФ, если иное не предусмотрено данной статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.
Возможности налоговых органов проверять правильность применения цен, указанных сторонами в сделках, для целей налогообложения ограничены прямо установленными в НК РФ ситуациями, перечень которых носит исчерпывающий характер и указан в пункте 2 статьи 40 НК РФ.
Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам между взаимозависимыми лицами (п. 2 ст. 40 НК РФ).
В рассматриваемой ситуации характер взаимосвязи покупателя и продавца (трудовые отношения, покупатель входит в состав органов управления Общества) свидетельствует о возможном влиянии этой связи на условия и результаты сделки, поэтому они могут быть признаны взаимозависимыми лицами в смысле пункта 2 статьи 20 НК РФ в целях применения положений статьи 40 НК РФ. Например, в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.03.2003 г. N 71 указывается, что с учетом конкретных обстоятельств могут быть признаны взаимозависимыми юридическое лицо и его директор*(1).
С учетом вышеизложенного, при отклонении стоимости квартиры по договору купли-продажи более чем на 20% от рыночной стоимости, есть риски, что налоговые органы могут не согласиться с заявленной сторонами стоимостью имущества и доначислить налоги и пени в соответствии со статьей 40 НК РФ.
Однако как следует из вышеизложенной нормы налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налогов и пени, но сама цена, установленная соглашением сторон, в рамках гражданско-правовых отношений будет оставаться действительной.
Порядок определения рыночных цен устанавливается пунктами 4-11 статьи 40 НК РФ. Согласно пункту 4 указанной статьи рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях*(2).
Для определения рыночной цены товара на основании пп. 4 п. 10 статьи 40 НК РФ могут быть использованы:
метод цены идентичных (однородных) товаров;
метод цены последующей реализации;
затратный метод*(3).
В пункте 11 статьи 40 НК РФ сказано, что при определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках. Налоговый кодекс не дает разъяснений относительно того, что следует понимать под официальными источниками информации о рыночных ценах.
По мнению Минфина РФ, изложенного в письме от 03.09.1999 г. N 04-02-05/1, под источниками информации о рыночных ценах могут быть признаны:
официальная информация о биржевых котировках (состоявшихся сделках) на ближайшей к месту нахождения (месту жительства) продавца (покупателя) бирже, а при отсутствии сделок на указанной бирже либо при реализации (приобретении) на другой бирже - информация о биржевых котировках состоявшихся сделок на этой другой бирже или информация о международных биржевых котировках, а также котировки Министерства финансов Российской Федерации по государственным ценным бумагам и обязательствам;
информация государственных органов по статистике и органов, регулирующих ценообразование;
информация о рыночных ценах, опубликованная в печатных изданиях или доведенная до сведения общественности средствами массовой информации.
При этом налогоплательщик имеет право предоставить налоговому органу информацию из других источников о рыночных ценах на момент реализации товаров (работ, услуг), а налоговый орган - использовать предоставленную информацию при наличии достаточных оснований для признания ее достоверной.

Вывод:
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ Общество реализует квартиру по цене, установленной соглашением сторон.
При этом следует учитывать, что взаимозависимость участников сделки является основанием для проверки налоговым органом цены по сделки на предмет ее соответствия рыночной цене.

Документальное оформление

Правоотношения сторон в сделке с недвижимостью регулируются параграфом 7 гл. 30 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ продавец передает имущество в собственность покупателю. Договор купли-продажи оформляется в письменной форме (ст. 550 ГК РФ).
Условия договора купли-продажи недвижимости считаются согласованными сторонами, а соответствующий договор считается заключенным только в случае, если в нем обязательно содержатся данные, позволяющие определить объект и его расположение на земельном участке или в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).
Еще одно существенное условие - цена имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК РФ).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, недвижимое имущество считается переданным после вручения покупателю и подписания сторонами акта или другого соответствующего документа (п. 1 ст. 556 ГК РФ, п. 81 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств*(4)).
Однако, законным владельцем покупатель становится только после государственной регистрации перехода права собственности (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Обращаем Ваше внимание, что из дословного прочтения текста Указаний по применению и заполнению форм первичной учетной документации по учету основных средств N ОС-1, N ОС-1а, N ОС-1б, утвержденных Постановлением Госкомстата РФ от 21.01.2003 N 7, указанные формы применяются для оформления и учета операций по приему, приему-передаче и выбытию "объектов основных средств в организации или между организациями".
Таким образом, применение указанных унифицированных форм для оформления сделок с физическими лицами не предусмотрено.
В таком случае, согласно требованиям ст. 9 Закона от 21.11.1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", Общество может использовать акт приема-передачи, составленный в произвольной форме, но содержащий все обязательные реквизиты, предусмотренные п. 2 ст. 9 Закона N 129-ФЗ.
В соответствии с п. 3 ст. 168 НК РФ, 3. при реализации товаров (работ, услуг), выставляются соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней, считая со дня отгрузки товара (выполнения работ, оказания услуг).
Согласно пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) на территории Российской Федерации реализация жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.
Из представленных документов (свидетельство о регистрации права собственности) следует, что рассматриваемая квартира относится к жилым помещениям.
Таким образом, реализация квартиры по договору купли-продажи относится к операциям, освобождаемым от налогообложения НДС.
При реализации товаров (работ, услуг) операции по реализации которых не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения), счета-фактуры выставляются без выделения соответствующих сумм налога. При этом на указанных документах делается соответствующая надпись или ставится штамп "Без налога (НДС)" (п. 5 ст. 168 НК РФ).

Вывод:
Продажа квартиры генеральному директору Общества должна быть оформлена следующими документами:
- протокол общего собрания участников Общества с решением о совершении сделки купли-продажи объекта недвижимости (квартиры) генеральному директору;
- договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры), зарегистрированный в установленном порядке;
- свидетельство о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество (квартиру);
- акт приема-передачи недвижимого имущества (квартиры);
- счет-фактура без выделения суммы НДС.

Бухгалтерский учет

Из текста запроса следует, что квартира, которую планируется продать, учитывается в качестве объекта основных средств непроизводственного назначения и ее стоимость погашается посредством начисления амортизации.
Согласно ПБУ 6/01 "Учет основных средств"*(5), стоимость объекта основных средств, который выбывает, подлежит списанию с бухгалтерского учета.
Если списание объекта основных средств производится в результате его продажи, то выручка от продажи принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре (п. 30 ПБУ 6/01). Аналогичная норма содержится и в ПБУ 9/99 "Дохода организации"*(6) "Величину поступлений от продажи основных средств определяют исходя из цены, установленной договором между организацией и покупателем".
Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов основных средств с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов (п. 31 ПБУ 6/01, п. 7 ПБУ 9/99 "Доходы организации") и отражаются на счете 91 "Прочие доходы и расходы" (Инструкция по применению Плана счетов финансово-хозяйственной деятельности организаций*(7)).
Положением по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, установлено, что поступления от продажи основных средств признаются в бухгалтерском учете в порядке, установленном для признания выручки. Одним из обязательных условий признания выручки в бухгалтерском учете согласно пп. "г" пункта 12 ПБУ 9/99, является переход права собственности (владения, пользования и распоряжения) от организации к покупателю.
В связи с тем, что квартира является объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ), переход права собственности на нее подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164, п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558 ГК РФ). Право собственности на недвижимое имущество переходит к его покупателю после государственной регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Таким образом, организация-продавец не может списать с баланса учтенное в составе основных средств недвижимое имущество - объект продажи до перехода соответствующего права на указанный объект недвижимого имущества к покупателю. Аналогичная точка зрения выражена в письме Минфина РФ от 26.12.2008 N 03-05-05-01/75.
Списание стоимости объекта основных средств отражается в бухгалтерском учете, как правило, на субсчете учета выбытия основных средств, открываемом к счету учета основных средств. При этом в дебет указанного субсчета списывается первоначальная (восстановительная) стоимость объекта основных средств в корреспонденции с соответствующим субсчетом счета учета основных средств, а в кредит указанного субсчета - сумма начисленной амортизации за срок полезного использования в организации данного объекта в корреспонденции с дебетом счета учета амортизации. По окончании процедуры выбытия остаточная стоимость объекта основных средств списывается с кредита субсчета учета выбытия основных средств в дебет счета прибылей и убытков в качестве операционных расходов (п. 84 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).
Для обобщения информации о всех видах расчетов с работниками организации, кроме расчетов по оплате труда и расчетов с подотчетными лицами Планом счетов и Инструкцией по его применению предусмотрен счет 73 "Расчеты с персоналом по прочим операциям".
Учитывая вышеизложенное, в бухгалтерском учете Общества по сделке купли-продажи квартиры с генеральным директором следует отразить следующие учетные записи:

-------------------------------T---------------------------T---------------------------¬
¦    Корреспонденция счетов    ¦  Хозяйственная операция   ¦         Основание         ¦
+------------T-----------------+                           ¦                           ¦
¦   Дебет    ¦     Кредит      ¦                           ¦                           ¦
+------------+-----------------+---------------------------+---------------------------+
¦01. Выбытие ¦01. ОС непроизв. ¦Списана первоначальная     ¦Акт приема-передачи        ¦
¦     ОС     ¦      назн       ¦стоимость квартиры         ¦квартиры, справка-расчет   ¦
¦            ¦                 ¦                           ¦бухгалтера                 ¦
+------------+-----------------+---------------------------+---------------------------+
¦            ¦                 ¦Списана начисленная        ¦Акт приема-передачи        ¦
¦     02     ¦ 01. Выбытие ОС  ¦амортизация                ¦квартиры, справка-расчет   ¦
¦            ¦                 ¦                           ¦бухгалтера                 ¦
+------------+-----------------+---------------------------+---------------------------+
¦     73     ¦       91        ¦Признан доход от реализации¦Свидетельство о регистрации¦
¦            ¦                 ¦квартиры                   ¦перехода права             ¦
¦            ¦                 ¦                           ¦собственности на недвижимое¦
¦            ¦                 ¦                           ¦имущество                  ¦
+------------+-----------------+---------------------------+---------------------------+
¦     91     ¦       01        ¦Списана в состав расходов  ¦Справка-расчет бухгалтера  ¦
¦            ¦                 ¦остаточная стоимость       ¦на дату регистрации        ¦
¦            ¦                 ¦квартиры                   ¦перехода права             ¦
¦            ¦                 ¦                           ¦собственности              ¦
L------------+-----------------+---------------------------+----------------------------

Вывод:
Величину поступлений от продажи основных средств определяют исходя из цены, установленной договором между организацией и покупателем.
Доходы и расходы от реализации квартиры признаются в бухгалтерском учете на дату государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Налоговый учет

Налог на прибыль

Согласно ст. 249 НК РФ в целях главы 25 доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
При этом для доходов от реализации, если иное не предусмотрено настоящей главой, датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемой в соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ (п. 3 ст. 271 НК РФ).
Пунктом 1 ст. 39 НК РФ, в том числе предусмотрено, что реализацией товаров организацией признается соответственно передача на возмездной основе права собственности на товары.
Таким образом, для целей исчисления налога на прибыль выручка от продажи квартиры учитывается в составе доходов от реализации на дату государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
Однако Минфин России высказывает мнение, что признавать доход нужно в момент передачи объекта недвижимости по акту приемки-передачи и подачи документов на регистрацию (Письма от 08.11.2006 N 03-03-04/1/733, от 03.07.2006 N 03-03-04/1/554). Нужно заметить, что финансовое ведомство свою позицию ссылками на нормы права не обосновало. Такая точка зрения явно противоречит нормам законодательства (см. п. 1 ст. 39, п. 3 ст. 271 НК РФ, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Судебная практика также подтверждает вывод о том, что доход от продажи недвижимости для целей налогообложения прибыли при применении метода начисления признается в момент государственной регистрации сделки (см. Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2007 N Ф04-5962/2007(37734-А45-40), ФАС Московского округа от 05.07.2005 N КА-А40/5017-05).
В связи с тем, что квартира принята к учету в качестве объекта непроизводственной сферы, для целей налогообложения прибыли она не относится к амортизируемому имуществу (ст. 256 НК РФ). Статьей 268 НК РФ установлено, что при реализации прочего имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от такой операции на цену приобретения такого имущества.
Пункт 2 ст. 268 НК РФ определяет, что, если цена приобретения имущества, указанного в пп. 2 п. 1 данной статьи, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения.
При этом следует иметь в виду положения ст. 40 части первой НК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 272 НК РФ расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделок.
Таким образом, налогоплательщик вправе уменьшить доход от реализации квартиры на стоимость приобретения квартиры. В случае получения убытков от реализации квартир, убыток принимается в общем порядке (т.к. квартиры в данном случае не являются амортизируемым имуществом для целей налогообложения, по которым предусмотрен специальный порядок принятия убытков).

Вывод:
1. Для целей исчисления налога на прибыль выручка от продажи квартиры учитывается в составе доходов от реализации на дату государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
2. Общество вправе уменьшить доход от реализации квартиры на стоимость приобретения квартиры. В случае получения убытков от реализации квартир, убыток принимается в общем порядке. При этом следует учитывать положения статьи 40 НК РФ.

Налог на доходы физических лиц

Объектом налогообложения по НДФЛ являются доходы, полученные физическим лицом в денежной и натуральной форме, а также доходы в виде материальной выгоды (ст. 210 НК РФ).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 212 НК РФ доходом физического лица, полученным в виде материальной выгоды, является материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) у организаций, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику - физическому лицу.
При получении налогоплательщиком дохода в виде материальной выгоды, указанной в подпункте 2 пункта 1 статьи 212 НК РФ, налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику (п. 3 ст. 212 НК РФ).
Напомним, что понятие взаимозависимых лиц содержится в статье 20 НК РФ. Пунктом 1 указанной статьи дан исчерпывающий перечень случаев, когда возможно признание лиц взаимозависимыми. В пункте 2 статьи 20 НК РФ предусмотрены дополнительные возможности признания лиц взаимозависимыми в результате судебного разбирательства. Следовательно, для целей налогообложения работник и предприятие могут быть признаны взаимозависимыми лицами только в судебном порядке (п. 2 ст. 20 НК РФ) и бремя доказывания в этом случае лежит на налоговом органе.
Таким образом, в момент продажи квартир у организации не возникает обязанности по исчислению и удержанию НДФЛ с работников, купивших квартиры у Компании, поскольку до решения суда о наличии взаимозависимости работника и Компании у налоговых органов отсутствуют основания для пересмотра цены сделки по статье 40 НК РФ, следовательно, и пересчета налога, а также начисления штрафов и пени.

Вывод:
В момент продажи квартир у организации не возникает обязанности по исчислению и удержанию НДФЛ с работника, купившего квартиру у Общества.

15 июля 2009 г.

ООО "Аудит-новые технологии", июль 2009 г.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Необходимо отметить, что судьи чаще признают предприятие и работающих на нем физических лиц взаимозависимыми (см., например, Постановления ФАС УО от 22.06.2006 N Ф09-5261/06-С2, от 12.09.2006 N Ф09-7327/06-С7, Постановление ФАС ВСО от 17.07.2003 N А-19-19140/02-24-Ф02-2097/03-С1).
*(2) Следует отметить, что доначисление налога не может производиться исходя из наиболее высокой из цен, применяемых налогоплательщиком, либо исходя из средней цены (Пункт 5 Информационного письма ВАС РФ от 17 марта 2003 г. N 71).
*(3) Как указал ВАС РФ в Постановлении от 18.01.2005 N 11583/04, методы определения рыночной цены должны применяться последовательно - каждый последующий метод применяется только в случае невозможности применения предыдущего метода.
*(4) Утв. приказом Минфина РФ от 13.10.2003 N 91н. На основании указанного акта производится соответствующая запись в инвентарной карточке переданного объекта основных средств, которая прилагается к акту приемки-передачи основных средств. Об изъятии инвентарной карточки на выбывший объект основных средств делается отметка в документе, открываемом по местонахождению объекта.
*(5) Утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н.
*(6) Утв. Приказом Минфина России от 30.03.1999 N 32н.
*(7) Утв. Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н.


Copyright 2010 Гражданское право в вопросах и ответах. All rights reserved. При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!
Консультации юристов:
Если вы не нашли ответ на свой вопрос на страницах сайта, у вас есть возможность задать его юристам бесплатно.

Вопросы гражданского права:
Юридические лица, ИП:
Акционерные общества (АО) :
Некоммерческие организации:
Так же вам будет интересна следующая информация:

а также читайте об этом:


Также можете почитать о:
Гражданское право в вопросах и ответах.
                                                                    Главная                  о проекте...                связь               добавить сайт в закладки >>
Общества с ограниченной и с дополнительной ответственностью
Страница >> 1 >> 2 >> 3 >> 4 >> 5 >> 6 >> 7 >> 8 >> 9 >> 10 >>